Demolarea fabricilor falimentare din Capitala si folosirea terenurilor aferente in cadrul proiectelor imobiliare de lux reprezinta ultima gaselnita a companiilor implicate in construirea de cartiere rezidentiale. Din cauza cresterii din ultimii ani a preturilor terenurilor, companiile din domeniul imobiliar au inceput sa caute alte oportunitati pe piata bucuresteana de profil. Una din cele mai interesante variante este demolarea fabricilor falimentare si utilizarea terenurilor aferente pentru proiecte imobiliare profitabile. Aceasta tendinta se va accentua tot mai mult, deoarece exista deja ideea mutarii activitatii industriale in afara Capitalei, pentru a micsora impactul asupra polua rii mediului. „Datorita faptului ca in Bucuresti terenurile pentru constructii sint din ce in ce mai putine, este fireasca redarea pentru proiecte noi a unor suprafete care stau la baza unor imobile care nu-si mai gasesc locul intr-o capitala europeana. Exista in acest moment firme specializate in domeniu, cu traditie in Europa de Vest, care au incheiat contracte cu municipalitatea pentru derularea unor astfel de proiecte. Mare parte a fabricilor, care in 2007 nici nu mai au dreptul sa functioneze datorita legilor de mediu, au fost deja cumparate de mari grupuri financiare sau de catre fondurile de investitii”, este de parere Liviu Ureche, Certified International Property Specialist (CIPS).
CIRCURILE FOAMEI – „METAMORFOZATE” I N MALL-URI ELEGANTE //
Primii pasi au fost facuti in momentul in care mai multe schelete de cladiri, ramase neterminate dinainte de 1989, au fost preluate de catre investitori care le-au transformat in luxoase cladiri de birouri sau in centre comerciale. Un exemplu in acest sens il constituie renumitele „circuri ale foamei“, multe dintre ele fiind transformate in mall-uri luxoase. Dar acest tip de oportunitati imobiliare este limitat, iar investitorii siau indreptat atentia catre alte variante de a obtine profituri. Astfel, cel de-al doilea hypermarket Cora a aparut, in Capitala, pe locul fabricii de lapte Miorita, falimentara. Un alt exemplu: primul hypermarket Kaufland a profitat de inchiderea renumitei Fabrici de sapun Stela de catre Colgate Palmolive si a achizitionat acest teren. in urma unei demolari spectaculoase, transmise pe canalele TV. Terenul respectiv a fost eliberat de cladirile fabricii si a facut loc noului hypermarket. Iar afacerile sint pe masura, pentru ca pretul pamintului in aceste zone a depasit deja valoarea unei fabrici… Analistii sustin ca integrarea Romåniei in UE va aduce costuri mai ridicate pentru unele dintre fabrici, in special din cauza indeplinirii normelor de mediu. Ca urmare, se inregistreaza deja o tendinta de delocalizare a fabricilor din interiorul Capitalei, in localitati de la periferia Bucurestiului. Costurile pentru normele de mediu vor fi mai mici in aceste locatii, iar, in plus, oportunitatea de valorificare a terenurilor aferente, situate in zone foarte bune din Capitala se preconizeaza a fi deosebit de atractiva.
IN LOC DE ULEI, UN CARTIER REZIDENT IAL //
Un alt exemplu este si cel al fabricii de ulei Muntenia, din Capitala. Producatorul de ulei comestibil Bungee a anuntat vara trecuta ca inchide fabrica de ulei Muntenia, deoarece nu mai putea realiza o activitate rentabila in respectiva locatie. Productia a fost mutata la celelalte doua fabrici din Romånia, Unirea Iasi si Interoil Oradea, care apartin aceluiasi grup american. La prima vedere pare un esec al produca torului de ulei Bungee pe piata romåneasca. I n realitate, este o mare afacere. Americanii au decis vinzarea unui teren de aproape 6 hectare, amplasat in zona soselei Viilor din Capitala, teren aflat in proprietatea fabricii de ulei Muntenia. Adunarea Generala a Actionarilor a decis vånzarea terenului si a cladirilor. Muntenia a fost delistata de pe Bursa Electronica RASDAQ de catre Bungee in august 2005, odata cu incetarea activitatii de productie. Dupa oprirea productiei, americanii au incearcat sa obtina un maxim de profit din afacere si au urmarit vinzarea respectivelor suprafete. Terenurile si cladirile fabricii se afla chiar in apropierea Palatului Parlamentului, adica in buricul Capitalei, iar metrul patrat de teren in zona costa 300 de euro! Pe cele sase hectare de teren ar putea rasari un nou cartier rezidential. Un alt caz este cel al producatorului de medicamente Biofarm, care a anuntat ca intentioneaza sa mute activitatea industriala din Bucuresti, la periferie. Pentru acest lucru si-a propus sa achizitioneze un teren. Este o investitie mare si pentru multi dintre actionari pare a fi o problema, dar in momentul in care fabrica va fi mutata in noua locatie, vechiul amplasament ar putea fi valorificat pe piata imobiliara la preturi foarte bune, recuperindu-se, astfel, buna parte din investitie. „Mutarea productiei in afara orasului nu este o dorinta a proprietarilor fabricilor, este ceva impus de legislatie si de faptul ca s-a interzis accesul camioanelor grele in Bucuresti. De aici si påna la valorificarea unor terenuri la preturi foarte bune este un drum lung. Nu trebuie neglijate costurile legate de amenajarea terenurilor, costurile de demolare nefiind deloc mici”, apreciaza Liviu Ureche. El spune ca pentru a viabiliza un teren si pentru a-l aduce la stadiul bun de construit sint pasi mari care se traduc in costuri si care nu pot face atractive preturile de vånzare finala.
SERE DE VINZARE //
Recent, SIF Muntenia a obtinut 17,5 milioane de euro din vinzarea companiei Comaico 1 Decembrie. Aceasta societate avea in patrimoniu peste 120 hectare de sere, dar nu mai functiona de mult timp. Un calcul simplu demostreaza ca in aceasta tranzactie s-au platit 15 euro/mp. Conducerea SIF Muntenia a anuntat ca platitorul este o persoana fizica, care este interesata de dezvoltarea unui proiect imobiliar.
AFACERI DIN VI NZAREA TERENURILOR NEUTILIZATE //
Companiile din Bucuresti au inceput sa vinda terenurile pe care nu le mai utilizeaza in activitatea industriala pentru a obtine fonduri necesare dezvoltarii si retehnologizarii. Astfel, in luna decembrie 2005, Policolor a vindut un teren de 14 hectare aflat in sud-estul Bucurestiului, pe care producatorul de vopseluri a incasat circa 7,5 milioane de euro. La rindul sau, compania ceha Zentiva, dupa ce a preluat producatorul de medicamente Sicomed Bucuresti, incearca sa valorifice anumite active care nu mai sint folosite in procesul de product ie. Pentru inceput, actionarii Zentiva au aprobat, la jumatatea lunii ianuarie, vinzarea a circa 310.000 metri patrati amplasati pe platforma industriala a companiei, in zona de est a Bucures tiului, la intrarea pe Autostrada Bucures ti-Constanta. I n urma acestei tranzact ii se asteapta obtinerea a 20 de milioane de euro, pretul mediu fiind de aproximativ 60 de euro/mp, potrivit estima rilor de piata.
PRETURILE SE POT MAJORA CU PI NA LA 30 % //
„Foarte apreciate in Bucuresti, dar si in orasele importante, ramin terenurile ce se afla in zonele ultracentrale. Plafonate pentru Bucures ti (unde valorile sint, in masuri relative, insuportabile si stagneaza), preturile se mai pot majora cu pina la 25-30 % numai acolo unde apar proiecte fezabile si dezvoltare economica statornica. Dar pretutindeni (si in Capitala mai ales) identificarea alternativelor preocupa in primul rind pe „plasatorii de bani“: orice teren, fie si utilizat acum (depou, fabrica in faliment, terenurile din preajma garilor ce pot fi chiar si dezafectate, la urma urmei) poate sa devina o sursa de cistig si trezeste atitudini de concurent. Caci ponderea consta, intr-un procent strivitor, in achizitia de teren pentru investitie si „afacere“; epoca romantica a cumpararii de teren scump pentru resedinta in vila noua, chiar in cartierele la moda, a trecut demult. „Astazi nimeni nu mai cumpara teren in Parcul Jianu ca sa-si ridice o locuinta luxoasa, ci doar pentru bloc de birouri, condominium de apartamente de lux sau, rareori, hotel“, apreciaza Artur Silvestri, profesor de gestiune imobiliara la U.F.I.-Bruxelles.
IN BUCURESTI NU MAI EXISTA TERENURI „GREENFIELD” //
Attila Peli, Land Consultant in cadrul Colliers International, apreciaza ca fabricile au fost preluate de doua tipuri de investitori. Prima categorie sint cei care au cumparat in vederea continuarii activitat ii existente, si care intre timp au constatat ca este mai bine sa isi mute activitatea in afara orasului si sa vinda la preturi bune proprietatile din Bucuresti. „Pe linga aceasta, primaria are un plan de restructurare, iar companiile stiu ca activitatea industriala in oras nu va mai dura mult. A doua categorie sint investitorii care au cumparat speculativ, care au prevazut un boom al pietei, au preluat fabricile si le-au inchis, iar acum le vind. Aceste locatii sint luate in vizor pentru ca nu sint altele libere. Cumpara- torii ar prefera sa cumpere «greenfield», insa in Bucuresti nu au aceasta optiune“, considera Attila Peli.
Razvan Voiculescu
Sursa: Prezent“
Have something to add? Share it in the comments.