Finantarea ipotecara este la primii pasi

Costi Dobrea

Creditele imobiliare si ipotecare acordate populatiei din noastra au un drum lung de parcurs pana sa atinga cel putin cotele din Europa Centrala.
Comparativ cu alte state europene, creditele ipotecare sunt motorul activitatii de finantare bancara. In , desi creditele ipotecare si imobiliare inregistreaza ritmuri inalte de crestere, totusi, volumul imprumuturilor acordate este extrem de redus. La finele lunii august din anul curent, Banca Nationala raportase un sold al finantarii ipotecare acordate populatiei de putin peste echivalentul a 1,2 miliarde de euro. Raportat la produsul intern brut, creditul ipotecar si imobiliar acordat populatiei reprezinta mai putin de doua procente.
Suma este extrem de mica, indiferent din ce perspectiva este privita. Astfel, presupunand ca fiecare salariat din economie ar fi solicitat un credit ipotecar, atunci gradul mediu de indatorare ar fi de numai 260 euro pentru fiecare persoana cu un loc de munca. Totodata, daca raportam soldul la un credit mediu de circa 30.000 euro, atunci numai 40.000 de persoane din intreaga au putut obtine un credit ipotecar. Adica mai putin de un procent din forta de munca a tarii.
Cu toate acestea, creditele imobiliare si ipotecare acordate populatiei au un ritm alert de crestere. Astfel, de la inceputul anului 2004 si pana in luna august din anul curent, soldul creditelor ipotecare s-a majorat cu aproape 49%. Raportat la totalul finantarii bancare, ponderea imprumuturilor pentru locuinta a urcat cu aproape doua puncte procentuale, pana la un nivel de circa 8,4%.
Capitala tarii este de departe cea mai mare piata a creditelor ipotecare si imobiliare. Aproape 35% din finantarile acordate populatiei pentru achizitionarea sau construirea unei locuinte sunt inregistrate in Bucuresti, ponderea celorlalte judete in totalul creditelor ipotecare si imobiliare fiind mult mai mica. Spre exemplu, in zona de dezvoltare din sud-estul tarii, cele sase judete cumuleaza numai a zecea parte din totalul creditelor ipotecare.
La polul opus, sudul si sud-vestul tarii sunt cele mai sarace zone in credite pentru locuinte.
Noua din zece credite, acordate in valuta
Pe de alta parte, desi in Bucuresti sunt cele mai multe credite ipotecare acordate, alte mari orase din vin din urma. Astfel, in Capitala, soldul creditelor ipotecare era in luna august cu circa 59% mai mare decat cel inregistrat in aceeasi perioada a anului trecut. Totusi, ritmul nu este decat pe locul trei in topul celor mai ridicate cresteri. In , soldul creditelor ipotecare s-a majorat, in perioada august 2004 – august 2005, cu aproape 75%, iar in , ritmul a fost de 66%.
La polul opus, in judetul Caras-Severin, soldul creditelor ipotecare s-a majorat cu numai 16,3%, iar in judetele Olt si Hunedoara, cresterile variaza intre 21% si 24%.
Dobanzile mult mai avantajoase ale creditelor in euro sau dolari au condus la un rimt alert de crestere a finantarii ipotecare in valuta. Astfel, s-a ajuns in situatia in care numai unul din zece credite este acordat in lei. Insa, desi ponderea creditelor in lei a evoluat numai pe un trend descrescator, soldul finantarii in moneda nationala a inregistrat, totusi, incepand cu al doilea trimestru din anul curent, o majorare, in ciuda dobanzilor mai mari decat cele ale creditelor in valuta. Situatia poate fi explicata prin faptul ca o parte din populatie a preferat sa nu isi asume riscul valutar.
Mai mult, ponderea finantarilor in lei pentru locuinta s-ar putea majora odata cu restrictiile impuse de Banca Nationala pentru limitarea imprumuturilor in valuta. In plus, creditele imobiliare si ipotecare in lei au dobanzi ce au coborat la niveluri aproape similare cu cele ale imprumuturilor in valuta. In plus, pe masura avansarii procesului de dezinflatie si a majorarii reale a venitului populatiei, creditele pentru locuinte vor fi accesate de un numar tot mai mare de persoane, tinand cont ca situatia locativa trebuie sa se alinieze la cresterea nivelului de trai.
Comparativ cu alte state din Europa Centrala si de Est, alaturi de , noastra inregistreza cel mai redus nivel al finantarii bancare pentru locuinte. Totusi, in 2004, vecinii nostri ne-au depasit cu un punct procentual la nivelul ponderii creditelor ipotecare in produsul intern brut.
Dar, pentru a ajunge din urma statele care au aderat la Uniunea Europeana in 2004, trebuie sa recupereze un decalaj de cel putin patru ani. Spre exemplu, in Ungaria, ponderea finantarii imobiliare in PIB a ajuns, la finele anului trecut, la aproximativ 9,4%. Totusi, cu numai patru ani inainte, Ungaria a plecat de la un nivel de circa 1,4%. Iar in Cehia, in perioada 2000 – 2004, creditele ipotecare si-au triplat ponderea in PIB, ajungand la finele anului trecut la un nivel de circa 6%. Pe de alta parte, nivelul mediu de 34% al creditelor ipotecare in produsul intern brut, inregistrat in zona euro, pare o tinta indepartata.
Obligatiunile ipotecare ieftinesc creditul in lei
O posibilitatea care ar putea conduce la ieftinirea creditelor ipotecare in lei este lansarea obligatiunilor ipotecare. Recent, Senatul a aprobat acest proiect de lege care urmareste crearea cadrului legal necesar pentru activitatea de finantare ipotecara. Odata cu intrarea in vigoare a Legii obligatiunilor ipotecare, Legii securizarii creantelor si a Legii privind bancile de credit ipotecar, institutiile bancare vor avea o alternativa pentru obtinerea resurselor necesare pentru activitatea de finantare pe termen lung. Astfel, in 2006, ar putea aparea primele banci ipotecare, acestea fiind singurele care vor putea lansa obligatiuni ipotecare la Bursa de Valori, obtinand astfel resursele necesare creditarii. O alta metoda de a obtine resurse in lei este vanzarea de catre banca a portofoliului de credite ipotecare catre anumiti investitori strategici, prin negociere directa. Astfel, banca va avea banii necesari pentru a relua activitatea de creditare pentru locuinte.
Spre deosebire, in prezent, singura posibilitate pentru banci de finanta populatia si companiile pe termen lung este reprezentata de imprumuturile de la banca-mama sau din pietele financiare internationale. Acesta este si motivul pentru care cea mai mare parte din creditele pentru locuinte sunt acordate in valuta.
Din momentul in care Banca Nationala a introdus restrictiile pentru limitarea creditarii in valuta, majoritatea bancilor nu a mai putut acorda credite in euro sau dolari. Desi exista cazuri in care unele institutii au anuntat majorarea fondurilor proprii, totusi, numarul bancilor care vor putea acorda imprumuturi in valuta este redus. In plus, celelalte institutii, care nu mai au aceasta posibilitate, au fost nevoite sa reduca drastic dobanzile percepute la creditele in lei, astfel incat sa nu piarda cotele de piata pe care le detin. Astfel, si bancile care vor sa continue creditarea in valuta sunt nevoite sa isi ajusteze dobanzile percepute la creditele in lei. Iar cum resursele pe termen lung, in moneda nationala, sunt ca si inexistente, restrictia bancii centrale ar putea fi catalizatorul necesar pentru a grabi lansarea obligatiunilor ipotecare, astfel incat institutiile de credit sa isi diversifice resursele.
Avantajele obligatiunilor ipotecare vor fi vizibile pe termen lung, pe masura ce acest tip de instrumente va castiga ca importanta in piata de capital si in deciziile bancilor pentru obtinerea resurselor de finantare. In aceste fel, costurile care vor fi percepute populatiei si companiilor pentru un credit imobiliar sau ipotecar se vor reduce.
Costuri in scadere, pe termen lung
Totodata, atractivitatea obligatiunilor ipotecare nu va lasa de dorit. Un exemplu in acest sens este reprezentat de obligatiunile municipale. In ultimii ani, acest segment al instrumentelor cu venit fix a crescut atat ca numar de emisiuni de obligatiuni, cat si ca valoare tranzactionata.
La capitolul obligatiuni ipotecare, este printre ultimele tari care va lansa acest tip de instrumente de investitie. Spre exemplu, in , reglementarile legale necesare au aparut in anul 2000, in Ungaria si Polonia – in 1996, iar in Cehia – in 1995.
In statele dezvoltate, in care acest sistem exista de o perioada mai lunga de timp, bancile ipotecare asigura cea mai mare parte din finantarea pentru locuinte. In Danemarca, peste 90% din creditele acordate pentru achizitionarea sau construirea unei locuinte sunt obtinute de la bancile ipotecare, iar in Germania, finantarea prin banci ipotecare este la acelasi nivel cu finantarea clasica, realizata prin depozitele atrase de la populatie si companii sau imprumuturile din pietele financiare internationale.